O VALOR DO ITBI NA COMPRA DO IMÓVEL.

O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis é um tributo municipal que é pago sempre que há uma transação imobiliária. O processo de compra de um imóvel só é oficializado quando o imposto é recolhido e, mediante comprovação de pagamento, a propriedade é transferida para outro dono com a correspondente documentação liberada.

Na cidade do Rio de Janeiro o valor do ITBI é de 3% sobre a base de cálculo da transação. Para calcular o imposto, basta multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido.

Ou seja, considerando a alíquota do município do Rio de janeiro (3%), podemos considerar a compra de um imóvel cujo valor firmado em negociação foi de R$ 800 mil o valor do ITBI, em tese, seria de R$ 24 mil. (cálculo valido para compra direta do imóvel. Se houver um financiamento, o valor do imposto é diferente).

Conforme as legislações tributária e constitucional, a alíquota do ITBI deve ser estipulada sobre o valor que foi negociado ou sobre o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior entre eles. No entanto, esse valor venal precisa passar por uma apuração detalhada, para que o tributo seja cobrado de forma coerente.

A Prefeitura, por sua vez, institui uma base de cálculo para cobrar o imposto em cima do valor venal de referência, sem atribuir critérios para efetivar o valor correto – gerando cobrança de valores muito além do efetivamente devido pelos contribuintes.

Não obstante, posicionamento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ)  decidiu no sentido de que os municípios não podem arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral

A Decisão do STJ – Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113) define que a “Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado”, estabelecendo três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

(Com a definição do precedente qualificado, poderão voltar a tramitar os inúmeros processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o julgamento do recurso repetitivo.)

Valor de mercado do imóvel pode sofrer oscilações

As questões foram analisadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) no âmbito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). No entendimento do TJSP, o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior.

Relator do recurso do Município de São Paulo, o ministro do STJ, Gurgel de Faria explicou que, segundo o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.

“No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”, afirmou o magistrado.

Segundo ele, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas

IPTU é calculado com base em previsão genérica de valores

O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.

No caso do ITBI – argumentou –, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.

“Cumpre salientar que a planta genérica de valores é estabelecida por lei em sentido estrito, para fins exclusivos de apuração da base de cálculo do IPTU, não podendo ser utilizada como critério objetivo para estabelecer a base de cálculo de outro tributo, o qual, pelo princípio da estrita legalidade, depende de lei específica”, complementou o relator.

Declaração do contribuinte tem presunção de boa-fé

Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.

Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.

“Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”, concluiu o ministro.

Ação judicial para reduzir valor do ITBI.

Diante dessa realidade, cabe ao contribuinte judicializar a questão, objetivando assegurar o recolhimento justo do ITBI com base no maior valor entre o venal e o de transação.

Ante o exposto, recomendamos que o comprador de imóvel pode judicializar a questão, recorrendo sobre o valor atribuído pela prefeitura, para que seja determinado o pagamento do imposto de acordo com o valor estabelecido na transação em contrato.

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