CONTATE-NOS: (21) 3161-2171 / 96815-5665 No primeiro semestre deste ano o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu importante julgamento sobre locação de imóvel por curta temporada, via plataforma (RESP 1819075). O julgamento envolveu uma ação movida por um condomínio contra dois de seus condôminos objetivando impedi-los de alugarem quartos de seu apartamento, via plataforma.
No caso em questão, os condôminos chegaram a alterar a estrutura física do apartamento, de forma a individualizar cômodos (quartos), além de fornecer serviços extras de luz, água, limpeza e internet todos inclusos no preço.
A ação teve por fundamento normas da convenção do condomínio que proíbem atividade comercial no edifício. De acordo com a convenção, as unidades só podem ser utilizadas para fins residenciais.
O pleito do condomínio foi acolhido em primeira e segunda instâncias, os condôminos recorreram ao STJ, que manteve a decisão.
“Prevaleceu o entendimento de que os recorrentes estavam, de fato, realizando serviços de natureza comercial.”
Os ministros concluíram que aqueles contratos celebrados via Airbnb podiam ser definidos como contratos atípicos de hospedagem e não como contratos de locação por temporada, como alegavam os proprietários dos imóveis e como sempre defende a empresa. Foi enfatizado, ainda, por um dos ministros que não é o fornecimento da hospedagem via plataforma que lhe dá uma natureza comercial, mas a forma como a cessão do imóvel é realizada.
Mais recentemente, em novembro de 2021 o STJ concluiu julgamento de um outro processo, em que a forma de utilização do imóvel ficou em segundo plano e o Tribunal acabou conferindo validade a uma cláusula presente na convenção do condomínio que, na prática, acabou por estipular um critério objetivo para definir a natureza do serviço.
A ação, proposta pelo proprietário de um apartamento em Londrina, no Paraná, tinha por objetivo a anulação da cláusula que impedia a locação de imóveis em períodos inferiores a 90 dias (é o limite previsto na Lei 8245/91 para locação por temporada).
Ele alegou, em suma, que uma cláusula da convenção de condomínio não poderia se sobrepor ao seu direito de propriedade garantido constitucionalmente
O entendimento aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento ao recurso de um proprietário de imóvel que pretendia anular a decisão do condomínio, tomada em assembleia, foi de que
“Não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, tendo como embasamento legal o artigo 1.336, IV, do Código Civil de 2002, observada a destinação prevista na convenção condominial”.
Enquadramento jurídico da disponibilização de imóveis
O magistrado explicou que a questão em julgamento não difere substancialmente da que foi apreciada pela Quarta Turma, em abril de 2021, quando se entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugá-las por meio de plataformas digitais, a menos que essa modalidade seja autorizada.
Para o Ministro Relator, Villas Bôas Cueva, se esse enquadramento legal se mostrar relevante para a solução do litígio, só será possível fazê-lo considerando certos aspectos do caso, como a destinação residencial ou comercial da área, o tempo de hospedagem, o grau de profissionalismo da atividade, o uso exclusivo do imóvel pelo locatário ou o seu compartilhamento com o dono, a prestação ou não de serviços periféricos, e outros.
Segundo o ministro, o aluguel de curto prazo não é compatível com destinação residencial. O artigo 19 da Lei 4.591/1964 assegura aos condôminos o direito de utilizar sua unidade autônoma com exclusividade, segundo suas conveniências e seus interesses, condicionado às normas de boa vizinhança, podendo usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Por sua vez, o artigo 1.336, IV, do Código Civil prescreve ser dever do condômino dar à sua parte exclusiva a mesma destinação que tem a edificação.
No caso em análise, o magistrado verificou que a convenção do condomínio prevê, em seu artigo 2º, a destinação das unidades autônomas para fins exclusivamente residenciais. Segundo ele, a questão a definir é se pode haver a disponibilização de imóveis situados em condomínios para uso diverso daquele previsto na respectiva convenção, não importando se tal prática ocorre por meio de plataformas eletrônicas ou outro meio.
Com base nas premissas adotadas no precedente anteriormente julgado, em abril de 2021 (RESP 1819075), Villas Bôas Cueva concluiu que:
“a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio”.
O ministro ponderou que é inegável a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas – o que confere razoabilidade às eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.
REsp 1884483
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