CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

A corretagem imobiliária – atividade exercida pelo ao corretor de imóveis, profissional presente nas intermediações jurídicas através de requerimento do comitente, para que busque concretizar negócio jurídico conforme especificações.

As atividades do corretor, estão reguladas no Código Civil, no seu Capítulo XIII, artigos 722 a 729 que abrangem de maneira ampla as peculiaridades do contrato de corretagem, oferecendo garantia aos contratantes assim como aos profissionais corretores, todos os direitos e obrigações.

De acordo com o Art. 722, pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Assim, o corretor, por meio de conhecimentos técnicos aproximará as partes envolvidas no negócio, conciliará seus interesses e prestará informações acerca dos detalhes da negociação.

A figura do corretor é considerada o elo de ligação, onde de forma positiva, contribui para a concretização da negociação. O Código prevê nos seus artigos os deveres do corretor e prescreve a conduta que deve apresentar, sempre dentro dos ditames da lealdade contratual e boa-fé objetiva.

Nos termos do Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. No seu parágrafo único o artigo supracitado estabelece que sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. A posição do corretor, em virtude do sensível papel social que desempenha no mundo negocial, exige permanente clareza e transparência de conduta.

Sendo assim, torna-se evidente que qualquer conduta por parte do corretor que propicie um prejuízo para uma das partes, ou ambas, será passível de reparação, desde de que presentes os requisitos da responsabilidade civil, de acordo com a redação do artigo 927 e Parágrafo único do Código Civil.

No tocante a remuneração devida ao corretor, o Art.724 estabelece que “A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.”

A remuneração, que normalmente é designada como Comissão, pode ser Fixa: quando o seu quantum for uma importância certa, independente do valor do negócio; e Variável: quando proporcional ao valor da transação conseguida, respeitando o limite mínimo estabelecido em lei.

Quanto à possibilidade de fixação da comissão de corretagem em patamares acima da tabela de honorários pré-estabelecida pelo CRECI, mesmo se tratando de prática que, embora legítima, foge à normalidade, não existe vedação legal, e não constitui ilicitude ou imoralidade desde de que seja pactuada previamente com o proprietário.

De registrar que o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas o corretor terá direito à sua remuneração, desde que tenha exercido a sua principal obrigação, atingindo o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio.

De outro lado, a remuneração também será devida quando, aproximada as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados. É o que estabelece o Art. 725 “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes’’.

Por sua vez o artigo 726 do Código nos traz uma situação nova, onde prevê:

Em se tratando de corretagem exclusiva, a segunda parte do Art. 726 estabelece que, se por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Assim, uma vez ajustada a corretagem exclusiva, a comissão se torna devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente. (…) Observe-se que o mencionado art. 726 exige que a exclusividade seja ajustada por escrito. E no artigo subsequente existe a previsão legal acerca do prazo da opção de venda com exclusividade, onde:

“Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

Desta forma, nos casos de contrato de opção de venda sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida,

É importante recordar que a remuneração será devida sempre que o negócio for concluído em decorrência da aproximação realizada pelo corretor, ainda que esgotado o período de exclusividade ou dispensado o corretor.

Já no caso do negócio vir a ser realizado com a contribuição de mais de um corretor ou imobiliária, de acordo com a redação do Artigo 728, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Dessa maneira, Havendo mediação ou corretagem conjunta, com mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. A redação da Lei ainda possibilita, que as remunerações sejam diferentes de acordo com as qualificações profissionais de cada corretor envolvido na negociação, desde de que previamente convencionado.

Registre-se, por fim  que os dispositivos do código Civil que tratam da corretagem, acessoriamente, aceitam aplicação de normas de legislação especial, como a Lei n. 6.530/78, regulamentada pelo Decreto n. 81.871/78, e alterada pela lei n. 10.795/2003 que disciplina a profissão do corretor de imóveis, e as que regulamentam o funcionamento de seus órgãos de fiscalização através de Resoluções, Portarias do COFECI e a através da Lei n. 9.649/98,