– BRIEFING – CONTRATAÇÃO DE GESTÃO PROFISSIONAL DE CONDOMÍNIO

– BRIEFING – CONTRATAÇÃO DE GESTÃO PROFISSIONAL DE CONDOMÍNIO

Muito se discute acerca das condições ideais para a contratação de gestão profissional de condomínios ou “sindico profissional” com a devida segurança jurídica.

O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro faz mesão expressa acerca da possibilidade de a assembleia eleger Síndico não condômino:

“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Da mesma forma, a maioria das Convenções Condominiais na atualidade já estabelecem que administração do edifício poderá ser delegada a um sindico, não condômino, eleito em assembleia ordinária, pelo prazo que definir, desde que não superior a dois anos.

As funções do síndico estão previstas no artigo 1.348 Código Civil Brasileiro e na Convenção Condominial, devendo ser respeitadas integralmente pelo Síndico contratado.

O Síndico contratado pode ser pessoa física ou Jurídica, devendo a massa condominial acercar-se de cautela a fim de certificar as condições de elegibilidade do contratado, ou seja, a probidade, o histórico comercial, a solidez financeira, regularidade jurídica e a qualidade dos serviços.

A segurança jurídica da contratação da gestão profissional de condomínio está diretamente vinculada a comprovação de que o contratado tem condições para desempenhar o cargo com aptidão e competência. Esta comprovação de aptidão se dá mediante apresentação de atestados de capacidade técnica, certidões destinada a esclarecer e comprovar idoneidade, qualificação econômico financeira sólida, legalidade e regularidade fiscal junto aos órgãos públicos afetos, o mesmo aplicando-se aos órgãos de classe, como CRA e CREA.

Ademais, considerando que o Condomínio ao optar por contratar a gestão profissional está buscando profissionalizar a representação com proatividade, profissionalização das contratações e legalidade no exercício do encargo, somos da opinião de que, afora o mandato eletivo resultante da eleição via assembleia geral, a contratação da gestão profissional deverá se dar mediante celebração de Contrato de Prestação de Serviços, sujeito às regras do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor pois afigura-se a melhor solução jurídica ao caso concreto.

O contrato de prestação de serviços deve estabelecer responsabilidade civil, responsabilidade subsidiária trabalhista, garantia contratual, alçada financeira do profissional, sua carga horária, execução e fiscalização, acordo de nível de serviço, em inglês Service Level Agreement ou SLA, assim como valor, prazo e cláusulas informativas de rescisão do contrato, dentre outros direitos e obrigações.

Por fim, recomendável que antes de dar início ao processo de contratação, a massa condominial empreenda esforço coletivo com o objetivo de identificar o perfil profissional a ser contratado, frente aos desafios que se impõem ao condomínio e a perfeita execução do mandato de sindico.

De observar que o interesse pela profissão de sindico, seja pela liberdade de não ter vínculos, seja pelo poder de gestão atribuído ao cargo, leva muita gente a não atentar para o grau de responsabilidade inerente à função.

Importante ressaltar que dentro dos limites da responsabilidade civil e criminal, o síndico será responsável por todo dano que causar, ou ainda por negligência, imprudência e imperícia, especialmente pela inobservância dos seus deveres, estabelecidos no Art. 1.348 do Código Civil.

São muitas as responsabilidades assumidas pelo síndico e, em casos onde deixar de observar obrigações que lhe são devidas, poderá ser condenado a arcar com o seu patrimônio pessoal para reparar os danos causados aos moradores ou a terceiros.

É de fundamental importância que o candidato ao cargo de síndico que não é condômino demonstre capacidade de arcar com eventual obrigação de pagar, do seu próprio patrimônio, diante de hipótese de danos causados ao condomínio, seus moradores e a terceiros.

Nesse sentido, recomenda-se uma pesquisa patrimonial pormenorizada e também uma “due diligence” fiscal, judicial e comercial, com o fim de atestar o posicionamento de mercado da empresa, garantindo que o sindico profissional poderá arcar com eventual condenação caso a sua responsabilidade civil reste evidenciada nos casos em que suas atribuições não tenham sido cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.